Die Anschlussfinanzierung: Darum geht's
Die erste Zinsbindungsfrist für ein Baudarlehen endet im Durchschnitt nach 10 bis 15 Jahren. In ausgewiesenen Niedrigzinsphasen wie der aktuellen tendieren Banken sogar eher zur Gewährung noch kürzerer Zinsbindungsfristen. Niedrige Zinsen haben für die Geldinstitute schließlich wenig Attraktives. Doch mit dem Ende der Zinsbindung haben sich die Zinsbedingungen auf dem Finanzmarkt üblicherweise gewandelt. Kreditnehmer werden folglich mit ihrer Restschuld in eine ungewisse Marktsituation entlassen - es sei denn, sie unternehmen etwas dagegen! Bei der Anschlussfinanzierung geht es darum, die Konditionen für die Annuität, also für die Darlehensrate, den neuen Verhältnissen anzupassen und im besten Fall unter guten Voraussetzungen erneut festschreiben zu lassen. So bliebe der Finanzierungsplan auch für die Zukunft berechenbar.
Eine Anpassung der Rückzahlungsmodalitäten bietet aber auch Gelegenheit, die Tilgungsrate freiwillig nach oben zu schrauben, wenn sich gezeigt hat, dass die monatlichen Beiträge finanziell gut zu stemmen waren, und die Zinskonditionen günstig bleiben. Denn so wird die Laufzeit des Darlehens deutlich verkürzt, womit sich wiederum der Kostenfaktor für die Zinsen automatisch verringert. Ein positiver Effekt kann aber bereits erzielt werden, wenn die Höhe der bisherigen Rate bei der Anschlussfinanzierung nicht verringert, sondern zumindest beibehalten wird. Denn mit fallendem Zinsanteil steigt die Tilgungsleistung beständig an. Und dieser Effekt sollte auch weiterhin zur schnelleren Tilgung genutzt werden.
Wurde das Darlehen in einer ausgewiesenen Niedrigzinsphase abgeschlossen, führt dies bei der Anschlussfinanzierung meist unweigerlich zu einem Zinsanstieg. Liegen die Zinsen dann auf einem vergleichsweise hohen Niveau, empfiehlt es sich, für die Anschlussfinanzierung nur kurze Zinsbindungsfristen auszuhandeln. Nach Ablauf dieser Frist kann dann erneut unter womöglich verbesserten Rahmenbedingungen verhandelt werden.
Eine Zinsfestschreibung macht den Kredit zwar insgesamt etwas teurer. Ganz auf sie zu verzichten, birgt jedoch ein gewisses Risiko in sich, da schnell steigende Marktzinsen die Rückzahlungsraten deutlich in die Höhe treiben können - ungebremst! Wenn der Haushaltsplan ohnehin schon eng gestrickt wurde, ist eine solche zusätzliche Belastung selten tragbar.
Hinweis: Banken werden oftmals wie selbstverständlich die ursprünglich ausgehandelten Risikozuschläge auf den Zinssatz für die Anschlussfinanzierung beibehalten. Hat man sich aber in den vorausgegangenen Jahren als Vertragspartner der Bank buchstäblich nichts zu Schulden kommen lassen und pünktlich alle Raten bezahlt, muss das nun Berücksichtigung finden. Es sollte hier versucht werden, die Bank zu einem Nachlass zu bewegen.
Das Forward-Darlehen
Ein anderer Weg, die Anschlussfinanzierung berechenbarer zu gestalten, ist das sogenannte Forward-Darlehen. Bei einem solchen Darlehen wird die Anschlussfinanzierung bereits frühzeitig ins Auge gefasst, im günstigsten Fall während einer Phase besonders niedriger Zinsen. Ist zu erwarten, dass das Zinsniveau in Zukunft steigen wird, können bereits bis zu 5 Jahre im Voraus die aktuell geltenden Zinsen für einen Folgekredit in Form einer Zinsbindung festgeschrieben werden. Kreditnehmern wird es so auch auf lange Sicht möglich, recht sichere Kalkulationen anzustellen, was ihre Belastung durch den Kapitaldienst betrifft - also durch den Aufwand von Tilgungsdienst und Zinsdienst.
Sobald das vereinbarte Zeit-Intervall - die Forward-Periode - verstrichen ist, wird der Kreditbetrag zu den ausgehandelten Konditionen ausgezahlt und die neuerliche Zinsbindung setzt ein. Hier macht sich zwischen einzelnen Verträgen allerdings ein erheblicher Unterschied bemerkbar. Bei einigen startet die Zinsbindungsfrist erst mit Auszahlung des Darlehens. Bei anderen jedoch beginnt sie gleich mit Vertragsabschluss. Wem es gelingt, in den Verhandlungen besonders niedrige Zinsen für seinen Kredit festzuschreiben, sollte darauf achten, ein unechtes Forward-Darlehen im Sinne der letztgenannten Form zu vermeiden, um von der neuen Zinsbindung maximal zu profitieren.
Ihr Entgegenkommen bei der zukünftigen Zinsfestschreibung lassen sich Banken mit einem pauschalen Aufschlag auf den Sollzins entlohnen. Das kann je nach Marktlage aber immer noch bedeutend günstiger ausfallen, als einen deutlich erhöhten Marktzins in Kauf zu nehmen. Der Nachteil ist, dass dieser Mechanismus auch anders herum Geltung besitzt. Ist das Forward-Darlehen erst einmal ausgehandelt, muss es auch dann in Anspruch genommen werden, wenn sich zeigt, dass die Zinsfestschreibung zum vereinbarten Stichtag deutlich über dem aktuellen Marktzins liegt. Immerhin: Während der Forward-Periode müssen keine Bereitstellungszinsen gezahlt werden.
Die Umschuldung
Ein halbes Jahr vor Ablauf der aktuellen Zinsbindung sollte damit begonnen werden, Vergleichsangebote von anderen Kreditinstituten einzuholen. Denn werden in den Verhandlungen mit der bisherigen Hausbank keine zufriedenstellenden Ergebnisse für die Anschlussfinanzierung erzielt, kann immer noch über eine Umschuldung nachgedacht werden.
Ganz allgemein geht es bei der Umschuldung darum, das ursprüngliche Baudarlehen durch ein zinsgünstigeres Darlehen bei einer anderen Bank zu ersetzen. Gerade Direktbanken bieten für eine Anschlussfinanzierung oftmals bessere Zinskonditionen an, da sie durch den Verzicht auf eigene Filialen weniger Eigenkosten aufbringen müssen. Mit den Geldmitteln aus dem neuen Kredit wird dann das ursprüngliche Darlehen auf einen Schlag abgelöst. Zwar muss nun immer noch der neue Kredit bedient werden. In Anbetracht der besseren Konditionen kann das aber spürbare Einsparungen mit sich bringen.
Wichtig: Voraussetzung für diese Form der Anschlussfinanzierung ist, dass eine Umschuldung im Vertragswerk des ursprünglichen Baukredits nicht ausdrücklich ausgeschlossen wurde. Denn Banken lassen sich nur ungern um ihren Zinsgewinn bringen, der ja eben aus langen Laufzeiten resultiert. Auf die Möglichkeit zur Umschuldung sollte bei Abschluss eines Baukredits also dringend geachtet werden. Bei bereits bestehenden Verträgen kann es lohnen, prüfen zu lassen, ob die Auschluss-Klauseln in ihrem Wortlaut geltendem Recht entsprechen. Niemals aber sollte ein Baukredit aufgekündigt werden, ohne sich zuvor die Anschlussfinanzierung gesichert zu haben! Die fällige Rückzahlung wird einem sonst finanziell das Genick brechen.
Außerdem beachtenswert: Eine Umschuldung bietet die Gelegenheit, während der Ablösung des Darlehens eine Sondertilgung in beliebiger Höhe vorzunehmen, um die Restschuld deutlich zu drücken. Eine Vorfälligkeitsentschädigung ist dabei nicht zu befürchten. Sind die finanziellen Mittel für eine solche Lösung vorhanden, kann die Laufzeit des neuen Kredits schon von Beginn an deutlich reduziert werden. Das bringt in der Regel erhebliche Einsparungen an Zinsen mit sich.
Die Anschlussfinanzierung meistern
Eine rechtzeitige Planung der Anschlussfinanzierung kann schon verloren geglaubten finanziellen Spielraum erneut für einige Jahre sicherstellen. Es lohnt also durchaus, sich frühzeitig Gedanken über alternative Lösungswege zu machen. Schließlich muss die Abtragung der Restschuld nach Ende der ersten Zinsbindung weiterhin unter kontrollierten Bedingungen erfolgen. Das weiß allerdings auch die Hausbank. Deshalb wird sie sich in der Regel verhandlungsbereit zeigen, um ein für beide Seiten zufriedenstellendes Ergebnis zu erzielen.
Am Ende kommt es immer darauf an, die Baufinanzierung als Gesamtpaket von Beginn an sauber zu planen und sich auch während der Laufzeit stets rechtzeitig um erforderliche Anpassungen zu kümmern. Nur dann steht die Hausfinanzierung immer unter einem guten Stern.