Bauen mit Bausparvertrag - Die bessere Finanzierung?
Ein Bausparvertrag ist sehr viel mehr als nur ein staatlich gefördertes Sparschwein. Denn sein eigentlicher Zweck wird oft vergessen: die Baufinanzierung mit Bausparvertrag. Den richtigen Tarif vorausgesetzt, kann der Bausparvertrag in ein risikoarmes Bauspardarlehen münden, das weit über die Summe des eigentlichen Sparbetrags hinausgeht. Dabei werden zwar nicht Höchstsummen frei, wie sie etwa mit einem Baukredit bei der Bank zu erreichen sind. Dafür sind aber die Konditionen überschaubarer. Und auch mit dem Bauspardarlehen lässt sich bereits eine Menge anfangen.
Aber wie genau lässt sich eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag überhaupt realisieren? Und was muss dabei beachtet werden? Es gibt viele Fragen und damit viele Gründe, sich die Baufinanzierung mit Bausparvertrag einmal genauer anzusehen.
Was ist das Besondere am Bauspardarlehen?
Das Bauspardarlehen bietet gegenüber anderen Kreditformen einige Vorzüge, die es besonders wertvoll machen. Allerdings gehen damit - wie so oft - auch gewisse Nachteile einher, welche die Baufinanzierung mit Bausparvertrag wiederum nicht in jedem Fall sinnvoll erscheinen lassen.
So bietet ein Bauspardarlehen etwa vergleichsweise günstige Zinskonditionen an, die auch bei Zinsschwankungen am Kapitalmarkt weitgehend stabil bleiben. Das liegt vor allem daran, dass die Zinsobergrenze bei Bauspardarlehen standardmäßig auf 6% festgesetzt wurde. Anders als bei der Bank müssen für dieses automatisch inkludierte Cap keine Zinsaufschläge in Kauf genommen werden. Damit sind Bauspardarlehen gerade in Hochzinsphasen eine beliebte Alternative zu klassischen Bankkrediten. Nachteilig ist, dass dafür der Mindestzins mit 3% meist über dem optimalen Zinssatz liegt, der mit einem herkömmlichen Bankdarlehen erreicht werden könnte. Außerdem ist der Kredit nicht sofort verfügbar. Die Zuteilung erfolgt erst nach Ablauf der Ansparphase und einer darauf folgenden Zuteilungsfrist.
Bei der Bemessung der Rahmenkonditionen spielen natürlich auch beim Bauspardarlehen Bonität, Belastbarkeit und vorhandenes Eigenkapital eine wichtige Rolle. Zumindest der letzte Punkt wird aber durch den Bausparer teilweise abgelöst, d.h. wurde ein Bausparvertrag regulär bespart, erhöht dies die Chancen auf die Zuteilung eines Bauspardarlehens beträchtlich. Allerdings müssen dann auch Bonität und Belastbarkeit stimmen. Lägen die Kreditraten während der Rückzahlung bei mehr als 40% des Einkommens, ist eine Zuteilung unrealistisch. Sind die Fragen der grundsätzlichen Kreditwürdigkeit aber erst einmal geklärt, werden alle Darlehensnehmer gleich behandelt. Der Konditionenpoker wie bei der Bank entfällt.
Bausparen in Österreich - die Eigenheiten
Bausparer in Österreich werden direkt vom Staat gefördert; dies allerdings nur bis zum einem maximalen Sparbetrag von 1200 Euro im Jahr. Da also nur Spareinlagen von bis zu 100 Euro im Monat bezuschusst werden, tendieren Bausparverträge zu vergleichsweise kleinen Sparbeträgen. Durchschnittlich können Bausparer bei einer Einzahlung von insgesamt 7.200 Euro über 6 Jahre mit einem Spareffekt von 200-300 Euro auf das eingezahlte Kapital rechnen.
Private Darlehensnehmer können für die Baufinanzierung mit Bausparvertrag bis zu 180.000 Euro an Kredit aufnehmen. Im Zusammenspiel mit dem Lebenspartner liegt die Darlehensobergrenze entsprechend bei 360.000 Euro. Bausparsummen bis zu 25.000 Euro erfordern dabei keine gesonderte Absicherung, z.B. durch Beleihung von Immobilien. Die Laufzeiten können sich auf bis zu 30 Jahre erstrecken.
Über den Darlehensanteil der Bausparsumme kann in der Regel nicht völlig frei verfügt werden. Anders als z.B. in Deutschland werden in Österreich aber vergleichsweise liberale Nutzungsforderungen an ein Bauspardarlehen gestellt. So lässt sich die Kreditsumme etwa auch verwenden, um damit die persönliche Weiterbildung oder private Pflegemaßnahmen zu finanzieren. Trotzdem ist es nicht möglich, den geliehenen Teil der Bausparsumme ganz nach eigenem Gusto zu nutzen, um damit vielleicht endlich die lange geplante Urlaubsreise anreten zu können.
Hinweis: Die Wartezeit bis zur Zuteilung eines Bauspardarlehens kann mit einer Zwischenfinanzierung überbrückt werden. Dabei wird die Bausparsumme durch einen regulären Bankkredit vorgestreckt. Bis zur Zuteilung des eigentlichen Bauspardarlehens gelten darauf die marktüblichen Zinskonditionen. Längere Wartezeiten werden so zwar vermieden. Allerdings müssen auch die zusätzlichen Zinskosten in Rechnung gestellt werden.
Wann lohnt sich ein Bauspardarlehen?
Aufgrund der aufwandsfreien Zinsobergrenze von 6% ist eine Baufinanzierung mit Bausparvertrag vor allem in Hochzinsphasen gefragt. Denn sie bietet ein Mindestmaß an Zahlungssicherheit und verhindert, dass die Zinsen in den zweistelligen Bereich klettern. Dafür ist die Baufinanzierung mit Bausparvertrag von Grund auf teurer als ein Bankkredit. Bauherren mit guter Bonität und überzeugenden Sicherheiten werden bei den derzeit niedrigen Zinsen den Spielraum nach unten vermissen und daher lieber mit einer Bank verhandeln.
Bauspardarlehen stehen damit für eine gewisse Sicherheit, selbst über einen längeren Zeitraum mit variablen Zinsen. Sie sind aber in Summe auch teurer zu veranschlagen als ein vorteilhaft verzinstes Bankdarlehen. Wer dennoch mit dem Gedanken spielt, seine Baufinanzierung mit Bausparvertrag zu realisieren, sollte auf die Einhaltung der Zinsobergrenze achten. Denn diese kann theoretisch zwischen den Baussparkassen neu verhandelt werden, ist also keinesfalls selbstverständlich.
In Österreich besteht außerdem die Möglichkeit, das Bauspardarlehen zur Umschuldung zu verwenden. Wenn also die Fixzinsphase eines anderen Bauspardarlehens ausläuft, kann die Bauparsumme verwendet werden, um den älteren Kredit durch den Bausparkredit auszulösen, um so evtl. Zinsnachteile für die Folgezeit zu vermeiden. Eine solche Lösung funktioniert aber nur, wenn eine Umschuldung für das ursprüngliche Baudarlehen nicht vertraglich ausgeschlossen wurde.