Neue EU-Richtlinie: Schritt zur besseren Baufinanzierung?

2008 nahm die weltweite Finanzkrise ihren Anfang, deren Auswirkungen immer noch spürbar sind. Begonnen hat sie in den USA, wo viele Eigenheimbesitzer die Raten ihrer Immobiliendarlehen nicht mehr bezahlen konnten. Daraus hat die EU ihre Lehren gezogen und eine Richtlinie verabschiedet, die sich mit der Vergabe von Immobilienkrediten beschäftigt. Das Ziel der seit dem 21. März 2016 in Kraft getretenen Richtlinie ist klar: Sie soll verhindern, dass sich Bauherren mit ihrer Finanzierung übernehmen. Das bedeutet, dass die Vergabekriterien für Immobiliendarlehen für Banken und Baufinanzierer strenger geworden sind.

Strengere Bewertung der Kreditnehmer

Bei der Prüfung des Finanzierungswunsches des Bauherren erhalten zukünftig zwei Gesichtspunkte mehr Gewicht: Vorderhand muss die Möglichkeit bestehen, das Darlehen tatsächlich bis zum Lebensende vollständig zurückzahlen zu können. Damit sollen Banken gegen Verluste geschützt werden. Denn stirbt der Darlehensnehmer vorzeitig und der Grundbesitz wird von den Erben nicht übernommen, beispielsweise weil diese das Erbe gar nicht antreten, muss die Immobilie versteigert werden. Dabei werden in der Regel jedoch keine deckenden Beträge erwirtschaftet. Die Kreditinstitute bleiben also auf einem Teil ihrer Forderungen sitzen.

Ebenfalls stark ins Gewicht fällt die Frage, ob dem Kreditnehmer eventuell eine Überschuldung droht. Denn auch in diesem Fall kommt es zu einer Leistungsstörung gegenüber den Instituten, die nicht selten in einer Zwangsversteigerung endet – vom persönlichen Schicksal des Besitzers gar nicht zu reden.

Schließlich sind die Banken durch die EU-Richtlinie dazu angehalten, die Wertsteigerung der Immobilie nicht mehr so stark zu gewichten. Bisher konnte als Teil der Sicherheit auch eine Wertsteigerung berücksichtigt werden. Mit anderen Worten: Es wurde eingerechnet, dass sich beim Verkauf von Haus und Grund ein deutlicher Gewinn erzielen lässt, der dann zur Tilgung der Schuld verwendet werden konnte.

Tipps zur soliden Baufinanzierung

Für die Vergabe von Darlehen gelten also strengere Regeln. Das hat zur Folge, dass eine solide Planung der finanziellen Möglichkeiten auf dem Weg ins Eigenheim wichtiger wird.

  • Dies beginnt mit einer realistischen Einschätzung der eigenen Möglichkeiten. Das aktuell niedrige Zinsniveau verleitet natürlich dazu, sich möglichst viel Geld von der Bank zu leihen, um sich eine möglichst große Immobilie zu leisten. Aber dabei muss auch an den Unterhalt und die Folgekosten gedacht werden. Gerade bei gebrauchten Häusern fallen im Laufe der Zeit einfach Instandhaltungsarbeiten und Reparaturen an. Wer sein Darlehen durchkalkuliert und dabei von Anfang an berücksichtigt, sich eventuell keinen Urlaub mehr leisten zu können, läuft Gefahr, sich zu übernehmen. Die Raten müssen auch dann geleistet werden, wenn unvorhergesehene Ereignisse eintreten.
  • Je mehr Eigenkapital in die Finanzierung eingebracht werden kann, umso besser. Lieber ein kleineres Haus kaufen, für das einfach weniger Geld aufgenommen werden muss.
  • Es ist nicht zu erwarten, dass die Zinsen langfristig auf dem niedrigen Niveau verbleiben. Beim ersten Darlehen sollte eine möglichst lange Zinsbindung gewählt werden. Aber in aller Regel ist nach Ablauf der Frist eine Anschlussfinanzierung notwendig. Bei der Planung über die Gesamtlaufzeit sollte eingerechnet werden, dass die Zinsen irgendwann wieder steigen.
  • Niemand denkt gerne daran, dass möglicherweise der Kredit für die Wunschimmobilie doch nicht getilgt werden kann. Um aber im Notfall durch einen Verkauf von Haus oder Eigentumswohnung möglichst die noch offene Darlehenssumme zurückzahlen zu können, ist es ratsam, sich für hochwertige Immobilien in einer guten Lage zu entscheiden. Die weitere Wertentwicklung kann niemand vorhersehen. Aber je besser Lage und Ausstattung, umso höher die Wahrscheinlichkeit, dass sich die Immobilie auch später leichter und schneller verkaufen lässt.
  • Damit das Darlehen möglichst rasch zurückgeführt werden kann, sollte ein möglichst hoher Tilgungssatz gewählt werden. Nützlich ist dabei auch, wenn kostenlose Sondertilgungen geleistet werden können. Bonifikationen oder unerhoffte Erbschaften können dann zusätzlich in das Darlehen hineingesteckt werden.

 

Bildquelle: © Eisenhans - Fotolia.com

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