Finanzierungsplan aufstellen - Klarheit gewinnen

Es ist nicht leicht mit dem Plan von den eigenen vier Wänden. Alles beginnt natürlich mit einem Traum. Doch allzu hochtrabende Wunschvorstellungen werden auf dem Weg zur Eigenheimfinanzierung schnell von der harten Realität eingeholt. Das ist jedoch keineswegs eine Schande. Wichtig ist es, bei der Finanzplanung von Beginn an einen kühlen Kopf zu bewahren, auch wenn dann nicht alle Träume erfüllbar sind. Es gilt, unvoreingenommen und ohne Erwartungsdruck eine Hausfinanzierung zu berechnen, die nach Möglichkeit Stolpersteine umgeht, die unvermittelt in die finanzielle Krise führen könnten. Man darf nicht vergessen: Ein Haus zu bauen ist eines der komplexesten Projekte, die ein Mensch in seinem Leben in Angriff nehmen wird. Umso wichtiger also, dass es auf einer gesunden Planung ruht.

Ein guter Teil der Voraussetzungen, um die Hausfinanzierung zu berechnen, ist bereits erfüllt. Das vorhandene Eigenkapital ist ermittelt und die monatliche Belastbarkeit zeigt - sofern ehrlich veranschlagt - was sich der Haushalt im Monat an Ausgaben zur Baufinanzierung leisten kann. So kann der Plan zur Eigenheimfinanzierung mit harten Zahlen gefüttert werden und es wird klar, wie viel Haus man sich eigentlich leisten darf. Um diese Überlegungen nun abzuschließen und damit den eigentlichen Finanzierungsplan aufstellen zu können, müssen noch die Kosten für das Bauprojekt grob umrissen werden. Der Artikel wird zeigen, wie sich hier Schritt für Schritt genauere Vorstellungen gewinnen lassen. Am Ende soll die Hausfinanzierung kein bloßes Gedankenspiel mehr sein, sondern konkrete Form annehmen.

Ausgerüstet mit den neuen Daten, gilt es nun, ein erstes Gespräch mit einer Bank zu suchen. Dabei kann es nicht schaden, vorab im Internet einen Baukreditrechner zu bemühen. Das sind praktische kleine Werkzeuge, die automatisch die aktuell geltenden Zinssätze heranziehen, um über die gegebenen finanziellen Möglichkeiten auf eine geeignete Kreditsumme zu schließen. Solche Rechner spucken natürlich nur Modellkalkulationen aus. Aber sie vermitteln ein gutes Gefühl für die finanziellen Dimensionen, in denen man sich aufgrund seiner Kapitalverhältnisse als Kreditnehmer bewegen wird. Außerdem nicht zu verachten: Kreditrechner vergleichen oftmals aktuelle Angebote verschiedener Kreditinstitute miteinander und helfen so, ein vorteilhaftes Finanzierungsangebot aufzuspüren.

Die Kreditrechner aus dem Netz oder anderweitige Recherchen müssen zunächst ans Tageslicht fördern, bei welchen Kreditinstituten mit guten Konditionen zu rechnen ist. Schon halbe Prozentpunkte können bei Laufzeiten von über 20 Jahren sehr viel Geld ausmachen, wenn es um den Sollzins geht. Das darf nicht verharmlost werden. Natürlich sollte auch ein Gespräch mit der vertrauten Hausbank geführt werden. Zusätzlich sind die Angebote von sogenannten Direktbanken zu prüfen. Diese verhandeln ihre Bankgeschäfte nur über moderne Kommunikationsmittel und verzichten auf die teure Unterhaltung von Filialen. Damit werden auch die Kreditkonditionen günstiger. Allerdings fehlt hier der direkte Draht oder vielleicht sogar das freundliche Verhältnis zu einer Fachberatung vor Ort und damit gewissermaßen auch das Gespräch auf Augenhöhe. Bei hohen Krediten mit langen Laufzeiten ist es jedoch empfehlenswert, lieber das persönliche Gespräch zu suchen. So lassen sich Zahlungskonditionen präziser aushandeln und bei Engpässen kann bestenfalls flexibel reagiert werden. Selbst, wenn das am Ende teurer kommt.

Sobald die Bauherrschaft eine Auswahl an Banken getroffen hat, werden dort erste Gespräche geführt. Bei diesen Sondierungen wird es noch nicht darum gehen, das finale Baudarlehen festzusetzen. Denn dazu fehlen der Bank noch zu viele Angaben zum konkreten Bauprojekt, folglich also eine Einschätzung des Risikos. Aber über einen unverbindlichen Dialog lässt sich bereits in Erfahrung bringen, in welcher Höhe sich ein Baukredit wahrscheinlich genehmigen ließe und unter welchen Konditionen. Mit diesen Angaben ist dann bereits sehr viel Sicherheit gewonnen und ein deutlicher Sprung weg von rein persönlicher Spekulation geschafft.

Tipp: Auch wenn die Bauherrschaft sich fremdes Geld leihen möchte, ist das kein Grund, bei der Bank als Bittsteller aufzutreten. Schließlich wird diese gut an der Verzinsung des Kredits verdienen. Im Gegenteil: Versucht die Bank, ihrem Kunden die Rolle des Bittstellers aktiv aufzudrängen, sollte von weiteren Verhandlungen sogleich Abstand genommen werden. 

Es gibt einige Grundregeln, die beachtet werden sollten, wenn mit dem Architekten die Hausplanung besprochen wird. Der wichtigste Grundsatz bei jedem Immobiliengeschäft wie auch beim Hausbau ist immer, sich finanziell nicht zu übernehmen. Selbst wenn es manchmal wehtut und am eigenen Stolz kratzt: Die entscheidende Regel, niemals über seine Verhältnisse zu planen, hat immer Bestand. Das gilt aber nicht nur für die finanzielle Seite, sondern auch für den zeitlichen Aspekt. Wer schon von Anfang an so kalkuliert, dass das Haus nicht ohne Eigeneinsatz entstehen kann, wird bald jede freie Minute auf dem Bau verbringen und wohl trotzdem schnell in Verzug geraten. Eine solide Planung sollte unaufgeregt erfolgen und auch Raum lassen für unvorhergesehene Ausgaben und Verzögerungen.

Ein weiterer Faktor, der später helfen könnte, den Angstschweiß im Zaum zu halten, ist die Zurückhaltung bei der Bauplanung. Hier sollte im Zweifelsfall immer schlicht gedacht werden. Komplexe Gebäude mit Erkern, Vorsprüngen oder anderweitig verwinkeltem Grundschnitt sind nicht nur teurer in der Herstellung. Extravagante Bauformen werden auch später energietechnisch zu Buche schlagen und die Betriebskosten in die Höhe schnellen lassen. Denn alle diese architektonischen Spielereien erzeugen zusätzliche Wandflächen, die nach Fertigstellung des Hauses für höhere Energieverluste sorgen. Optimal wäre eher ein simples Würfelprofil mit Flachdach. Doch dieses ist natürlich nicht jedermanns Sache. Es kommt letztlich darauf an, mit dem Architekten einen Hausbauplan zu erarbeiten, der sowohl Sparpotential umsetzt als auch persönliche Wünsche berücksichtigt.

Tipp: Muss ein streng begrenztes Budget verwaltet werden, ist es empfehlenswert, eher den Grundschnitt klein zu halten und dafür die Räume höher zu bauen. Das erzeugt zwar mehr Wandfläche, verbessert aber den Raumeindruck selbst in kleinen Zimmern. Quadratmeter sind am Ende teurer als etwas mehr Raumluft.