Finanzierungsplan aufstellen - Klarheit gewinnen

Finanzierungsplan aufstellen - Hausreihe
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Aktualisiert am 14.10.2015
Wer bauen will, muss immer erst herausfinden, wie viel Haus er sich eigentlich leisten kann. Also wird am Anfang kräftig gerechnet. Die eigenen Geldmittel sind dann bald abgesteckt, aber deswegen macht sich die restliche Planung noch nicht von allein. Schließlich muss das zukünftige Eigenheim so konzipiert werden, dass es auch zu den verfügbaren Finanzen passt. Dieser Artikel greift deshalb auf, wie sich Schritt für Schritt ein ausgereifter Finanzierungsplan aufstellen lässt, der es möglich macht, die Baukosten abzuschätzen und damit Sicherheit zu gewinnen. Denn auch ein Traumhaus darf nicht nur auf Träumen gründen.

Planspiele

Es ist nicht leicht mit dem Plan von den eigenen vier Wänden. Alles beginnt natürlich mit einem Traum. Doch allzu hochtrabende Wunschvorstellungen werden auf dem Weg zur Eigenheimfinanzierung schnell von der harten Realität eingeholt. Das ist jedoch keineswegs eine Schande. Wichtig ist es, bei der Finanzplanung von Beginn an einen kühlen Kopf zu bewahren, auch wenn dann nicht alle Träume erfüllbar sind. Es gilt, unvoreingenommen und ohne Erwartungsdruck eine Hausfinanzierung zu berechnen, die nach Möglichkeit Stolpersteine umgeht, die unvermittelt in die finanzielle Krise führen könnten. Man darf nicht vergessen: Ein Haus zu bauen ist eines der komplexesten Projekte, die ein Mensch in seinem Leben in Angriff nehmen wird. Umso wichtiger also, dass es auf einer gesunden Planung ruht.

Ein guter Teil der Voraussetzungen, um die Hausfinanzierung zu berechnen, ist bereits erfüllt. Das vorhandene Eigenkapital ist ermittelt und die monatliche Belastbarkeit zeigt - sofern ehrlich veranschlagt - was sich der Haushalt im Monat an Ausgaben zur Baufinanzierung leisten kann. So kann der Plan zur Eigenheimfinanzierung mit harten Zahlen gefüttert werden und es wird klar, wie viel Haus man sich eigentlich leisten darf. Um diese Überlegungen nun abzuschließen und damit den eigentlichen Finanzierungsplan aufstellen zu können, müssen noch die Kosten für das Bauprojekt grob umrissen werden. Der Artikel wird zeigen, wie sich hier Schritt für Schritt genauere Vorstellungen gewinnen lassen. Am Ende soll die Hausfinanzierung kein bloßes Gedankenspiel mehr sein, sondern konkrete Form annehmen.

Finanzierungsplan - Die Kosten im Überblick

Um schon einmal eine grobe Vorstellung davon zu bekommen, welche Kosten beim Hausbau anfallen werden, hilft eine Übersicht weiter, die die unterschiedlichen Posten gegen ihren Anteil am finanziellen Gesamtaufwand darstellt. Ist einer der darin enthaltenen Kostenfaktoren bekannt, lässt sich bereits grob die Höhe der anderen Posten bei der Hausfinanzierung berechnen. Die prozentualen Anteile beruhen natürlich nur auf Erfahrungswerten und bilden im Einzelfall keine zuverlässige Berechnungsbasis. Doch sie vermitteln immerhin einen gesunden ersten Eindruck von der zu erwartenden Gesamthöhe der Baukosten, bis alle Posten exakt ermittelt wurden.

 

ohne Grundstück

mit Grundstück

Grundstück

-

25%

Baugrube und Erschließung

12%

9%

Keller

9%

7%

Rohbau

27%

20%

Innenausbau

27%

20%

Baunebenkosten

17%

13%

Außenanlagen

8%

6%

Gesamtkosten

100%

100%

Quelle: Angaben des Instituts für Städtebau, Bonn (ergänzt)

 

Eine gute Ausgangsbasis, um den Traum vom Eigenheim wahr zu machen, ist es, wenn bereits ein Grundstück in Familienbesitz ist. Das kann über eine Erbschaft erfolgt sein, über eine frühzeitige Kapitalinvestition oder auch auf anderem Wege. Liegt der Grund und Boden schon bereit, kann dieser Kostenfaktor getrost aus dem Finanzierungsplan gestrichen und das Berechnen der Hausfinanzierung wesentlich erleichtert werden. Muss die Immobilie allerdings noch erworben werden, schlagen ihre Kosten natürlich deutlich im Finanzierungsplan zu Buche. Folglich müssen beim Bauen finanziell mehr Kompromisse eingegangen werden. Denn die Banken werden die zusätzliche Finanzierung dieser wesentlichen Absicherung mit erhöhten Zinsen quittieren. Wenn also noch kein Grundstück vorliegt, ist desto genauer darüber nachzudenken, ob und wie sich ein Hausbau finanziell umsetzen lässt.

Angebote einholen und mit der Bank sprechen

Ausgerüstet mit den neuen Daten, gilt es nun, ein erstes Gespräch mit einer Bank zu suchen. Dabei kann es nicht schaden, vorab im Internet einen Baukreditrechner zu bemühen. Das sind praktische kleine Werkzeuge, die automatisch die aktuell geltenden Zinssätze heranziehen, um über die gegebenen finanziellen Möglichkeiten auf eine geeignete Kreditsumme zu schließen. Solche Rechner spucken natürlich nur Modellkalkulationen aus. Aber sie vermitteln ein gutes Gefühl für die finanziellen Dimensionen, in denen man sich aufgrund seiner Kapitalverhältnisse als Kreditnehmer bewegen wird. Außerdem nicht zu verachten: Kreditrechner vergleichen oftmals aktuelle Angebote verschiedener Kreditinstitute miteinander und helfen so, ein vorteilhaftes Finanzierungsangebot aufzuspüren.

Die Kreditrechner aus dem Netz oder anderweitige Recherchen müssen zunächst ans Tageslicht fördern, bei welchen Kreditinstituten mit guten Konditionen zu rechnen ist. Schon halbe Prozentpunkte können bei Laufzeiten von über 20 Jahren sehr viel Geld ausmachen, wenn es um den Sollzins geht. Das darf nicht verharmlost werden. Natürlich sollte auch ein Gespräch mit der vertrauten Hausbank geführt werden. Zusätzlich sind die Angebote von sogenannten Direktbanken zu prüfen. Diese verhandeln ihre Bankgeschäfte nur über moderne Kommunikationsmittel und verzichten auf die teure Unterhaltung von Filialen. Damit werden auch die Kreditkonditionen günstiger. Allerdings fehlt hier der direkte Draht oder vielleicht sogar das freundliche Verhältnis zu einer Fachberatung vor Ort und damit gewissermaßen auch das Gespräch auf Augenhöhe. Bei hohen Krediten mit langen Laufzeiten ist es jedoch empfehlenswert, lieber das persönliche Gespräch zu suchen. So lassen sich Zahlungskonditionen präziser aushandeln und bei Engpässen kann bestenfalls flexibel reagiert werden. Selbst, wenn das am Ende teurer kommt.

Sobald die Bauherrschaft eine Auswahl an Banken getroffen hat, werden dort erste Gespräche geführt. Bei diesen Sondierungen wird es noch nicht darum gehen, das finale Baudarlehen festzusetzen. Denn dazu fehlen der Bank noch zu viele Angaben zum konkreten Bauprojekt, folglich also eine Einschätzung des Risikos. Aber über einen unverbindlichen Dialog lässt sich bereits in Erfahrung bringen, in welcher Höhe sich ein Baukredit wahrscheinlich genehmigen ließe und unter welchen Konditionen. Mit diesen Angaben ist dann bereits sehr viel Sicherheit gewonnen und ein deutlicher Sprung weg von rein persönlicher Spekulation geschafft.

Tipp: Auch wenn die Bauherrschaft sich fremdes Geld leihen möchte, ist das kein Grund, bei der Bank als Bittsteller aufzutreten. Schließlich wird diese gut an der Verzinsung des Kredits verdienen. Im Gegenteil: Versucht die Bank, ihrem Kunden die Rolle des Bittstellers aktiv aufzudrängen, sollte von weiteren Verhandlungen sogleich Abstand genommen werden. 

Der Weg zum Architekten

Sind die Gespäche positiv verlaufen und erscheint einer Bank die Finanzierung machbar, ist es bereits ratsam, sich auf den Weg zu einem Architekten zu machen. Dieser kann anhand des in Aussicht gestellten Gesamtbudgets einen provisorischen Bauplan aufstellen und damit zugleich die Hausfinanzierung berechnen. Im besten Fall ist der Architekt auch in der Lage, über zusätzliche Fördermöglichkeiten zu beraten und damit das Budget noch etwas aufzustocken. Auf Wunsch übernimmt der Architekt außerdem die Ermittlung geeigneter Handwerksbetriebe oder eines Bauunternehmers, um das Bauprojekt in die Tat umzusetzen. Handwerker können natürlich auch in Eigenregie ermittelt werden. Großes Sparpotential ist hier allerdings nicht vorhanden. Denn Privatleute profitieren in der Regel nicht von brancheninternen Vergünstigungen, wie sie die Betriebe etwa mit einem Bauunternehmer ausmachen.

Der Architekt sollte allerdings nicht willkürlich gewählt werden. Sein Profil sollte den Anforderungen entsprechen, die den eigenen Wünschen bei der Umsetzung des Eigenheims entgegen kommen. Außerdem sollte er in seinem Fachgebiet schon einschlägige Erfolge vorweisen können. Hier ist es ratsam, sich ein Portfolio des Architekturbüros vorlegen zu lassen. Bei der Identifizierung eines geeigneten Architekten ist auch Mundpropaganda hilfreich. Auf welchen Architekten haben Bekannte und Freunde gesetzt? Womit waren sie zufrieden, womit nicht? So lässt sich schnell ermitteln, ob ein bestimmter Architekt den eigenen Zielvorgaben entgegen kommt. Es darf allerdings nicht vergessen werden, dass der Architek auch für seine Vorleistung Geld verlangen wird. Diese Kosten sind also schon fest einzuplanen, selbst wenn dann der Bau vielleicht nicht zustande kommt.

Tipp: Auch die persönliche Chemie muss stimmen. Der Architekt kann noch so kompetent sein; endet jede Planungsphase im Streit, wird das den Erfolg des Bauprojekts massiv gefährden.

Schlicht planen - ruhig schlafen

Es gibt einige Grundregeln, die beachtet werden sollten, wenn mit dem Architekten die Hausplanung besprochen wird. Der wichtigste Grundsatz bei jedem Immobiliengeschäft wie auch beim Hausbau ist immer, sich finanziell nicht zu übernehmen. Selbst wenn es manchmal wehtut und am eigenen Stolz kratzt: Die entscheidende Regel, niemals über seine Verhältnisse zu planen, hat immer Bestand. Das gilt aber nicht nur für die finanzielle Seite, sondern auch für den zeitlichen Aspekt. Wer schon von Anfang an so kalkuliert, dass das Haus nicht ohne Eigeneinsatz entstehen kann, wird bald jede freie Minute auf dem Bau verbringen und wohl trotzdem schnell in Verzug geraten. Eine solide Planung sollte unaufgeregt erfolgen und auch Raum lassen für unvorhergesehene Ausgaben und Verzögerungen.

Ein weiterer Faktor, der später helfen könnte, den Angstschweiß im Zaum zu halten, ist die Zurückhaltung bei der Bauplanung. Hier sollte im Zweifelsfall immer schlicht gedacht werden. Komplexe Gebäude mit Erkern, Vorsprüngen oder anderweitig verwinkeltem Grundschnitt sind nicht nur teurer in der Herstellung. Extravagante Bauformen werden auch später energietechnisch zu Buche schlagen und die Betriebskosten in die Höhe schnellen lassen. Denn alle diese architektonischen Spielereien erzeugen zusätzliche Wandflächen, die nach Fertigstellung des Hauses für höhere Energieverluste sorgen. Optimal wäre eher ein simples Würfelprofil mit Flachdach. Doch dieses ist natürlich nicht jedermanns Sache. Es kommt letztlich darauf an, mit dem Architekten einen Hausbauplan zu erarbeiten, der sowohl Sparpotential umsetzt als auch persönliche Wünsche berücksichtigt.

Tipp: Muss ein streng begrenztes Budget verwaltet werden, ist es empfehlenswert, eher den Grundschnitt klein zu halten und dafür die Räume höher zu bauen. Das erzeugt zwar mehr Wandfläche, verbessert aber den Raumeindruck selbst in kleinen Zimmern. Quadratmeter sind am Ende teurer als etwas mehr Raumluft.

Gesamte Hausfinanzierung berechnen

Anhand des veranschlagten Gesamtbudgets konnte der Architekt mittlerweile ein Leistungsverzeichnis aufstellen, das dem finanziellen Rahmen entgegen kommt. Die einzelnen Posten für Arbeitsstunden, Materialkosten und auch die Baunebenkosten kristallisieren sich damit zunehmend deutlich heraus. Zeit also, den Finanzierungsplan aufzustellen, mit den Kostenvoranschlägen zu füttern und so die Hausfinanzierung zu berechnen. Erstmals lässt sich jetzt der gesamte Finanzierungsplan mit soliden Daten bestücken, d.h. die vorhandenen Eigenmittel können gegen die Gesamtkosten des geplanten Bauprojekts aufgewogen werden, woraus sich der persönliche Kreditbedarf ergibt. Bleibt die Summe im Rahmen dessen, was die Banken an Finanzmitteln in Aussicht gestellt haben, und lässt sich ein solcher Betrag mit der monatlichen Belastbarkeit in einem annehmbaren Zeitraum von 20-30 Jahren begleichen, ohne dabei dauerhaft auf Sparflamme zu leben, ist die Planung endlich am Ziel angelangt. Denn der Finanzierungsplan steht!

Nun wird es Zeit, ein weiteres Gespräch mit der Bank zu suchen. Diesmal soll es allerdings um konkretere Zahlen gehen. Denn man kann der Bank nun einen vollständigen Finanzierungsplan präsentieren. Doch auch hier ist es ratsam, sich nicht zu früh für ein bestimmtes Kreditinstitut zu entscheiden. Die Möglichkeit, im Bedarfsfall auf eine andere Bank auszuweichen, kann in den Verhandlungen ein wertvoller Trumpf bei der Ausgestaltung des Darlehens werden. Mehr zum Bankengespräch liefert unser Artikel Das Kreditgespräch.

Wer bauen will, muss immer erst herausfinden, wie viel Haus er sich eigentlich leisten kann. Also wird am Anfang kräftig gerechnet. Die eigenen Geldmittel sind dann bald abgesteckt, aber deswegen macht sich die restliche Planung noch nicht von allein. Schließlich muss das zukünftige Eigenheim so konzipiert werden, dass es auch zu den verfügbaren Finanzen passt. Dieser Artikel greift deshalb auf, wie sich Schritt für Schritt ein ausgereifter Finanzierungsplan aufstellen lässt, der es möglich macht, die Baukosten abzuschätzen und damit Sicherheit zu gewinnen. Denn auch ein Traumhaus darf nicht nur auf Träumen gründen.
  • Privaten Finanzplan erstellen
    © diybook | Einen privaten Finanzplan zu erstellen heißt, zunächst einmal die verfügbaren Geldmittel in Erfahrung zu bringen. Hier helfen die Aufstellung der Eigenkapitalbasis und eine monatliche Haushaltsrechnung weiter. Sind diese Daten ermittelt, müssen sich die Vorstellungen vom neuen Haus anhand der Geldmittel konkretisieren.
  • Solide Kapitalbasis für das Haus
    © diybook | In einem ersten Sondierungsgespräch mit der Bank kann festgestellt werden, mit welcher Kredithöhe prinzipiell zu rechnen ist. Konkrete Zahlen sind das zwar noch nicht, aber die finanziellen Dimensionen werden deutlich fassbarer. Damit ist das finanzielle Fundament des neuen Hauses grob bestimmt und der Architekt bekommt für die Bauplanung einen wichtigen Richtwert.
  • Haushaltslöcher im Finanzierungsplan vermeiden
    © vicnt | Im Zusammenspiel mit dem Architekten muss eine sinnvolle und leistbare Bauplanung entwickelt werden. Hierbei sind immer auch stille Reserven strategisch einzubeziehen, um zu verhindern, dass sich beim Bauen plötzlich Finanzlöcher auftun, die zum bodenlosen Abgrund mutieren. Natürlich sind die persönlichen Wünsche an das neue Eigenheim nicht völlig zu ignorieren, diese müssen insgesamt aber dem Projektbudget entsprechen.
  • Wie viel Haus kann man sich leisten?
    © diybook | Mit dem Leistungsverzeichnis, das der Architekt erstellt, ist es endlich möglich, die Baukosten für das Eigenheim genauer einzugrenzen. Es wird deutlich, wie viel Haus tatsächlich leistbar ist. Der Finanzierungsplan gewinnt damit deutlich an Aussagekraft und der endgültige Finanzbedarf kann festgelegt werden. Mit der Aufstellung von Eigenmitteln, monatlicher Belastbarkeit und Bauplanung lässt sich nun schon ein ernsthaftes Gespräch mit der Bank führen.
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