Baufinanzierung: So lassen sich 6 typische Stolperfallen vermeiden

Viele vergessen, dass es sich bei der Aufnahme eines Kredites um eine Geschäftsbeziehung auf Augenhöhe handelt. Die Bank handelt hier keineswegs selbstlos, denn man verschafft dem Kreditinstitut dadurch auch einen guten Gewinn. Schließlich muss man Zinsen zahlen. Das fälschliche Empfinden, als Bittsteller zu kommen, nutzen manche Banken jedoch aus, indem sie für Baukredite mit geringer bis gar keiner Eigenkapitaleinlage werben, sogenannten Vollfinanzierungen.

Sicherlich gibt es für ein derartiges Finanzprodukt eine Existenzberechtigung – nicht jedoch beim typischen Hausbauer-Pärchen Anfang bis Mitte 30, verheiratet, beide berufstätig. Denn es gelten folgende Regeln:

1. Bei der Vollfinanzierung stellt die Immobilie die einzige Sicherheit dar. Dieses Risiko gehen Banken nur gegen stark erhöhte Zinsen ein.
2. Man muss sich mehr leihen, zahlt länger ab und zudem eine weitaus höhere Zinssumme.
3. Selbst geringe Anstiege des Zinsniveaus können die ursprüngliche Berechnung kippen lassen.

In Anbetracht dieser Aussichten sollte man alles daransetzen, Eigenmittel aufzubringen – im Zweifelsfall durch vorzeitige Auszahlung eines Erbes, Auflösung von Lebensversicherungen, etc. Als Mindestmaß sollte man die Baunebenkosten (etwa für den Notar) selbst bestreiten können. Mehr ist jedoch immer besser!

Dieser Punkt erfordert doppelte Aufmerksamkeit, denn der finanzielle Puffer bezieht sich auf zwei unterschiedliche Punkte:

1. Den finanziellen Spielraum, den man für die monatliche Abtragungsleistung einplant. Hier sollte man niemals so kalkulieren, dass man alles, was einem nach Abzug der Lebenshaltungskosten bleibt, in die Abtragung steckt. Auch Lebenshaltungskosten können steigen, zudem kann immer etwas unvorhergesehen kaputtgehen.
2. Die Summe, die man letztendlich bei der Bank leiht. Gerade die Zusammenarbeit mit sogenannten Bauträgern, die alles aus einer Hand anbieten, verführt dazu, die veranschlagten Preise als endgültig anzusehen. Meist jedoch kommen noch zusätzliche Summen hinzu, sodass man teuer nachfinanzieren muss.

Für den ersten Punkt empfehlen die meisten Experten, einen Puffer von 15 bis 20 Prozent des monatlich zur Verfügung stehenden Gehalts einzuplanen. Was den zweiten Punkt anbelangt, sind zehn Prozent der Bausumme als finanzielle Reserve ein guter Wert. Allerdings sollte man mit der Bank unbedingt ein Sondertilgungsrecht vereinbaren, damit man unerwartete Überschüsse unbürokratisch (und kostenlos) in die Tilgung stecken kann.

Unsere Leserinnen und Leser sind meistens eingeschworene Selbermacher. Und je länger man dieses Hobby betreibt, desto sicherer wird man natürlich darin – im Sinne dieses Artikels jedoch oft trügerisch sicher. Denn gestandene Heimwerker werden ihre Talente mit in die Bauplanung einbeziehen wollen – schließlich ist das Wort „Muskelhypothek“ wohlbekannt. Und wer könnte an seinem Haus besser durch Eigenleistung Geld sparen als jemand, der schon lange routiniert heimwerkt?

Das Problem an dieser Denkweise ist nicht mal so sehr die Qualität der Ausführung. Wer seit Jahr und Tag heimwerkt, erst recht mit unseren Bauratgeber-Artikeln zur Unterstützung, kann durchaus auf Handwerker-Niveau arbeiten. Woran es eher hapert, ist Folgendes:

1. Selbst als sehr routinierter Heimwerker fehlt einem doch die Routine, die ein Profi in diesem Gewerk hat. Das zeigt sich darin, dass man für die gleichen Arbeiten praktisch immer mehr Zeit benötigt.
2. Der Profihandwerker führt seine Arbeiten als Beruf aus. Für die Muskelhypothek muss man jedoch neben seinem eigentlichen Job anpacken. Die dadurch verlorengehenden Feierabende, Wochenenden und Urlaubstage sind enorm kräfteraubend und tragen ebenfalls zu mehr Zeitaufwand sowie Fehleranfälligkeit bei.

Auch wenn es einen bei seiner „Heimwerkerehre“ packt, sollte man seine Eigenleistung sehr zurückhaltend einplanen. Gerechnet wird der doppelter Zeitaufwand wie beim Profi. Außerdem sollte so kalkuliert werden, dass man wenigstens einen Tag pro Woche komplett frei hat. Sonst brennt man innerlich nur aus. Und der Spaß, den man eigentlich dabei empfindet, an seinem Haus selbst zu arbeiten, schlägt in Frust und Zwang um.