Baukredite - Ein Vergleich der Finanzierungsmodelle

Das Annuitätendarlehen ist der Klassiker unter den Baukrediten und aufgrund seiner flexiblen Anpassungsmöglichkeiten für die meisten künftigen Bauherren die erste Anlaufstelle. Bei dieser Form von Darlehen wird die geliehene Geldsumme in jährlich wiederkehrenden Anteilen - den Annuitäten - nach und nach getilgt. Die Annuität besteht dabei zum einen aus der eigentlichen Tilgungsrate, mit der nach und nach die Kreditsumme abgebaut wird. Zum anderen beinhaltet sie einen Zinsanteil, der gewissermaßen eine Abgeltung an die Bank für die Bereitstellung des Geldes sowie einen Risikoabschlag darstellt. Je höher die Bank das Risiko bewertet, ihr Geld nicht wiederzusehen, desto höher fallen auch die Zinsen am Ende aus. Heute wird die Annuität für gewöhnlich in monatlichen Raten geleistet.

Wenn ein Annuitätendarlehen zustande kommt, verständigen sich Kreditinstitut und Kreditnehmer auf eine feste jährliche Summe, die zur Ableistung des Darlehens an die Bank zu zahlen ist.  Die Ratenhöhe wird jedoch nicht willkürlich bestimmt, sondern orientiert sich an Anteilen der Gesamtdarlehenssumme, die in Prozenten angegeben werden. Die anfängliche Mindesttilgungsrate liegt in der Regel bei 1% der Darlehenssumme, sollte aber nach Möglichkeit höher ansetzen. Denn je länger man einen Kredit abbezahlt, desto länger zahlt man auch Zinsen. Dieser Zinsanteil wird nach der finanziellen Situation der Kreditnehmer unter Einbeziehung von Eigenkapital, Sicherheiten und weiteren vertrauensbildenden Maßnahmen individuell berechnet und baut dabei auf einen marktorientierten Grundzins - den sogenannten Sollzins. Dieser liegt - moderate Rahmenkonditionen vorausgesetzt - derzeit zwischen 2-5% bei längerfristiger Zinsbindung.

Die Zinsen für ein Darlehen beziehen zwar im Einzelfall Aussagen zu Sicherheiten, Kreditwürdigkeit und Eigenanteil des Kreditnehmers in die Bestimmung ihrer Höhe mit ein. Der Sollzins beruht aber in erster Linie auf der marktüblichen Verzinsung von Krediten, die europäischer Leitzins und EURIBOR vorgeben. Der EURIBOR ist der aktuelle Zinssatz, zu dem sich Banken kurzfristig untereinander Geld leihen. Da sich aber Leitzins und EURIBOR ständig ändern, wird auch der Sollzins entsprechend angepasst. Während der Laufzeit eines Kredits können so einmal relativ günstige Zinssätze anfallen. Es kann aber auch schnell passieren, dass der Kredit bei stark ansteigenden Leitzinsen plötzlich sehr viel teurer wird.

Festgeschriebener Zins

Ein Weg, diese Unsicherheit bei der Zinshöhe während der Rückzahlung eines Darlehens zu umgehen, ist es, bei der Bank zu beantragen, den aktuell geltenden Zinssatz für eine bestimmte Zeit festschreiben lassen. Eine Zinsfestschreibung ermöglicht es dem Kreditnehmer, die fällige Annuität für die nächsten Jahre genauestens einzukalkulieren, da mit dem Zins auch die Summe der Raten in dieser Zeit stets gleich bleibt. Eine Bank wird sich bei Annuitätendarlehen derzeit aber kaum auf mehr als 5-10 Jahre für die Zinsfestschreibung einlassen, um ein Verlustgeschäft in Anbetracht der Tatsache zu vermeiden, dass der Leitzins eigentlich nur noch steigen kann. Grundsätzlich muss ein Kreditnehmer für längere Zinsfestschreibungen ohnehin einen pauschal erhöhten Sollzins in Kauf nehmen. Was er dadurch allerdings gewinnt, ist rechnerische Sicherheit.

Dynamischer Zins

Wer in Anbetracht der seit mittlerweile mehrere Jahre brachliegenden Zinslandschaft das Risiko nicht scheut, seinen Baukredit ohne Zinsbindung anzugehen, profitiert zunächst davon. Denn direkte Zinsaufschläge der Bank für die Gewährung längerer Zinsbindungsfristen sind dann nicht zu befürchten. Außerdem gehen Banken bei Finanzierungsmodellen ohne Zinsfestschreibung großzügiger mit den Rückzahlungsmodalitäten um. So ist es bei Krediten ohne Zinsbindung ohne Weiteres möglich, Sonderzahlungen in beliebiger Höhe zu leisten, ohne dabei eine Vorfälligkeitsentschädigung zahlen zu müssen. Kreditnehmer, die in unregelmäßigen Abständen erhebliche Sondereinnahmen verzeichnen, können so ihren Kredit sehr schnell abbauen. Und mit der verkürzten Laufzeit sinkt auch der Gesamtzinsaufwand, d.h. der Kredit wird günstiger.

Während ein dynamisches Zinsmodell also durchaus Sinn macht, um in Zeiten hoher Leitzinsen auf eine baldige Zinssenkung zu spekulieren oder sich die Möglichkeit auf vorzeitige Tilgung offen zu halten, bietet sich ein Festzins in Niedrigzinsphasen wie der derzeitigen an, um langfristig von der günstigen Verzinsung zu profitieren.

Ebenso wie es für flexible Kredite spezielle Finanzierungsmodelle gibt, existieren solche auch für Darlehen mit Zinsbindung. Verfügt der Kreditnehmer etwa über einen gewissen finanziellen Spielraum, kann er die Tilgungsraten seines Darlehens so festlegen lassen, dass der Kredit bereits innerhalb der Zinsbindungsfrist vollständig getilgt wird. Ein solches Volltilger-Darlehen honorieren Banken gerne mit gewissen Eingeständnissen bei der Höhe der Verzinsung, da eine klare Perspektive gegeben scheint. Der Vorteil für den Kreditnehmer liegt vor allem darin, dass er für die gesamte Laufzeit seines Darlehens rechnerische Sicherheit besitzt. Er muss sich aber auch darauf einstellen, das Darlehen innerhalb von 15-20 Jahren begleichen zu können. Längere Laufzeiten mit Zinsbindung sind unwahrscheinlich. Doch auch kürzere sollten vermieden werden. Kaum jemand wird es schaffen, einen vollwertigen Baukredit innerhalb von 5 Jahren abzuzahlen.

Wegen der Zinsabschläge und aufgrund der im Vergleich zu herkömmlichen Annuitätendarlehen kurzen Laufzeit wird ein Volltilger-Darlehen in der Bilanz günstiger ausfallen als andere Darlehensarten. Es handelt sich also um eine vergleichsweise preiswerte Finanzierungsform. Andererseits müssen die Banken bei Volltilger-Darlehen schärfer kalkulieren, um aus der festen Verzinsung dennoch Profit zu schlagen. Daher werden sie etwa Sondertilgungen hier kaum zulassen. Zudem ist eine flexiblere Handhabung der vergleichsweise hohen Monatsraten nicht vorgesehen. Ändern sich die Einkommensverhältnisse zum Schlechteren, kann das zu einem ernsthaften Problem werden.

Falls bis zur akuten Phase eines Bauvorhabens noch einige Jahre ins Land ziehen, die Gelder also nicht unmittelbar abgerufen werden müssen, kann es sinnvoll sein, in der Zwischenzeit in einen Bausparvertrag einzuzahlen. Ist dieser bis zur vereinbarten Sparsumme angefüllt, kann er anschließend als Grundlage für ein zinsstabiles Bauspardarlehen dienen. Diese Darlehensform wird von Bausparkassen deshalb zu relativ guten Konditionen angeboten, weil sie sich aus den Einzahlungen eines ganzen Kollektivs an Bausparern speist. Der Kapitaltopf wird dabei durch die Bausparbeiträge sowie die Tilgungsraten der Darlehensnehmer stetig befüllt, die Kredite werden daraus je nach Höhe der Einzahlungen und der gesamten Bausparsumme nach und nach bedient. Die Darlehensnehmer begleichen den Kredit dann im Rahmen einer Annuität.

Bauspardarlehen sind zwar vergleichsweise sichere Finanzierunsgmodelle, da sie Extreme in jeder erdenklichen Weise vermeiden. Im Vergleich fallen sie aber in ihrer Flexibilität hinter andere Baukredite zurück. Das liegt zum einen an der Wartefrist, die durch die Ansparphase des Bausparvertrags anfällt und unmittelbare Bauvorhaben nicht berücksichtigt. Zum anderen sind die Zinsbewegungen weit weniger dynamisch als bei vergleichbaren Bankdarlehen. So ist zwar sichergestellt, dass die Rückzahlung des Darlehens berechenbar bleibt. Zinsvorteile, die am Markt auftreten, können aber selten voll ausgeschöpft werden.

Andere Finanzierungsmodelle wie Zwischenfinanzierungen oder Kombikredite beziehen Bauspardarlehen als Teillösungen mit ein und sollen ihre Anwendung so vielseitiger gestalten. Der Preis sind aber immer zusätzliche Kosten, die solche alternativen Baukredite im Vergleich zu teuer machen. Andere Möglichkeiten, Bausparverträge besser zu nutzen, eröffnen sich durch ihren Einsatz als Sicherheit oder durch den Gebrauch eines Bauspardarlehens als Anschubfinanzierung für ein echtes Bankdarlehen. 

Bei Bausparverträgen und Bauspardarlehen gibt es viele nationale Besonderheiten zu beachten. Einen ersten Überblick verschaffen hier unsere Artikel Baufinanzierung mit Bausparvertrag in Deutschland und Baufinanzierung mit Bausparvertrag in Österreich.